Покупка залоговой недвижимости для покупателя всегда риск. Но это не значит, что такая сделка не может быть успешной и выгодной. К примеру, если продавцу срочно требуются деньги, то он может снизить цену на недвижимость. Но не стоит забывать о том, что совершая покупку имущества под залог, нужно быть крайне внимательным и осмотрительным.
Имущество может находиться в залоге у физических лиц, юридических лиц или банка. Это означает, что собственник взял у третьего лица денежный займ или кредит и в качестве гарантии возврата долга заложил свою недвижимость. При этом залогодатель без уведомления и согласия лица, имеющего права на это имущество, не может совершать с ним сделки по отчуждению. Сейчас много квартир и домов покупается по ипотеке. Ипотечное имущество и есть пример кредитных отношений по залогу. Банк выдает кредит на покупку недвижимости, а лицо, его получившее, эту недвижимость отдает под залог на время выполнения обязательств по ипотеке.
Покупка квартиры с участием банков
Залоговую квартиру с участием банка можно приобрести двумя способами. Рассмотрим каждый из них:
Приобретение квартиры после возврата банку за продавца всей суммы оставшегося долга.
В этом случае действие залога прекращается и препятствий для заключения договора купли-продажи уже нет. Можно оформлять сделку по покупке квартиры, но не стоит забывать о том, что покупатель погасил долг залогодателя перед банком с помощью собственных средств. Это лучше прописать в договоре перед тем как возвращать банковскую задолженность продавца.
Покупка залоговой квартиры у банка в кредит.
Здесь залогодержатель продает новому клиенту по ипотеке квартиру, которая ранее была передана ему должником. При этом квартира должна отойти в собственность банку за неуплату долга. В некоторых банках для привлечения клиентов действуют специальные акции - сниженный процент по кредиту на квартиру.
Такой вариант сделки возможен при наличии согласия держателя залога. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки, так как риски связанные с залоговыми квартирами увеличиваются. Если же банк, убедившись в платежеспособности нового собственника, пошел навстречу и согласился на сделку, то возникает следующий вопрос: как будут производиться расчеты между продавцом и покупателем? В этом случае есть два пути решения:
На нового собственника квартиры возлагаются все обязанности по оплате кредита бывшего владельца, включая штрафные санкции (пеня и проценты), начисленные банком. При этом покупатель ничего не выплачивает продавцу.
Помимо перехода всех прав и обязанностей по кредитному долгу, покупатель доплачивает бывшему владельцу недвижимости (квартиры или дома) дополнительную денежную сумму, оговоренную ими ранее.
Риски при сделках с имуществом под залогом
1. Бывает и так, что продавец в силу своих моральных качеств или обстоятельств, не выплачивает долг по кредиту, а тратит деньги на свои нужды. При этом денежные средства на оплату кредитного долга в качестве задатка отдал покупатель. Также продавец может скрыться с деньгами. В этом случае сделку можно считать несостоявшейся, так как долговые обязательства были не выполнены, а недвижимость (квартира или дом) так и осталась под залогом у банка. Во избежание этого необходимо проконтролировать, чтобы кредит был погашен, а с имущества были сняты все залоговые ограничения.
2. Иногда денежных средств, которыми располагает покупатель недостаточно для освобождения недвижимости из-под залога. Обычно это бывает из-за длительной невыплаты долга по кредиту и образовавшихся при этом штрафных санкций, начисленных банком. Если такое выясняется после внесения суммы, то вернуть деньги уже нельзя. В конечном счете квартира так и остается под залогом.
Стоит ли покупать недвижимость обремененную залогом?
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно взвесить все за и против, проконсультироваться с профессиональными юристами и работниками банка и только потом принимать решение по покупке квартиры. Стоит отметить, что покупка недвижимости под залогом - это всегда риск. При совершении таких сделок с недвижимостью, нужно помнить о всех формальностях, проверять все данные по приобретаемому имуществу, а также быть бдительным и осторожным.
+
Скидка на объекты ГК ПИК по ипотеке (для гражданских лиц) до 3,5% + cash back до 100 000 рублей.
Скидка на объекты ГК ПИК по военной ипотеке до 3,5% + cash back 25 000 рублей.
Условия действуют только при предварительном обращении в ВоенГарант
В случае сложного вопроса или вопроса, не связанного с НИС, на подготовку ответа может потребоваться до 5 рабочих дней, ответ будет направлен вам на e-mail. Будем рады вас проконсультировать.